Η εποχή της ανεξέλεγκτης ανάπτυξης των βραχυχρόνιων μισθώσεων φαίνεται να περνά σε νέα φάση, καθώς η Ευρωπαϊκή Επιτροπή δίνει πλέον στις εθνικές και τοπικές αρχές μεγαλύτερα περιθώρια παρέμβασης στις περιοχές όπου η στεγαστική πίεση έχει χτυπήσει κόκκινο.
Το νέο ευρωπαϊκό πλαίσιο για την οικονομικά προσιτή στέγαση βάζει στο επίκεντρο τις κατοικίες που έχουν μετατραπεί σε τουριστικά καταλύματα, αλλά και τα ακίνητα που παραμένουν κλειστά ή χρησιμοποιούνται ως δεύτερες κατοικίες. Το βασικό επιχείρημα των Βρυξελλών είναι ότι σε περιοχές με περιορισμένο στεγαστικό απόθεμα η μαζική μεταφορά κατοικιών προς τη βραχυχρόνια μίσθωση μπορεί να περιορίζει την προσφορά για μόνιμη κατοικία και να τροφοδοτεί τις αυξήσεις των ενοικίων.
Η εξέλιξη δεν σημαίνει ότι έρχεται οριζόντια απαγόρευση του Airbnb. Σημαίνει όμως ότι για πρώτη φορά δημιουργείται ένα σαφέστερο ευρωπαϊκό πλαίσιο μέσα στο οποίο οι τοπικές αρχές μπορούν να επιβάλουν περιορισμούς, εφόσον μπορούν να αποδείξουν ότι υπάρχει πραγματικό και διαρκές στεγαστικό πρόβλημα.
Η αγορά έχει ήδη αλλάξει δραματικά. Η δραστηριότητα στις τέσσερις μεγαλύτερες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκε κατά 93% από το 2018 έως το 2024. Η αύξηση αυτή δεν κατανέμεται ομοιόμορφα. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις συγκεντρώνονται κυρίως στις περιοχές όπου η ζήτηση για κατοικία είναι ήδη ιδιαίτερα υψηλή.
Αυτό ακριβώς επιχειρεί να αντιμετωπίσει η Κομισιόν. Όταν ένα σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος αποσύρεται από τη μακροχρόνια μίσθωση και μεταφέρεται στην τουριστική αγορά, η προσφορά περιορίζεται. Όταν η προσφορά περιορίζεται και η ζήτηση παραμένει υψηλή, η πίεση στις τιμές γίνεται αναπόφευκτη.
Στο νέο πλαίσιο ιδιαίτερη σημασία αποκτά ο χαρακτηρισμός μιας περιοχής ως περιοχής υπό στεγαστική πίεση. Για να προκύψει αυτός ο χαρακτηρισμός θα εξετάζονται η σχέση των τιμών των κατοικιών με τα εισοδήματα των κατοίκων, η διαθεσιμότητα κατοικιών και άλλοι δείκτες που αποτυπώνουν το πραγματικό κόστος της στέγασης.
Εφόσον αποδεικνύεται ότι η αγορά βρίσκεται υπό έντονη πίεση, οι αρμόδιες αρχές θα μπορούν να περιορίζουν συγκεκριμένες χρήσεις των κατοικιών. Στο επίκεντρο βρίσκονται οι βραχυχρόνιες τουριστικές μισθώσεις, αλλά και οι δεύτερες κατοικίες και τα ακίνητα που παραμένουν επί μακρόν κλειστά.
Για τους ιδιοκτήτες ακινήτων η αλλαγή είναι σημαντική. Η δυνατότητα αξιοποίησης μιας κατοικίας μέσω της τουριστικής αγοράς δεν καταργείται, αλλά η ελευθερία αυτή μπορεί πλέον να περιοριστεί σε συγκεκριμένες περιοχές, εφόσον υπάρχουν επαρκή στοιχεία που αποδεικνύουν ότι η συγκεκριμένη δραστηριότητα επιβαρύνει τη στεγαστική αγορά.
Οι τοπικές αρχές δεν θα μπορούν να προχωρούν σε αυθαίρετες απαγορεύσεις. Θα πρέπει να αποδεικνύουν ότι οι βραχυχρόνιες μισθώσεις έχουν προκαλέσει σημαντικές αρνητικές επιπτώσεις στη διαθεσιμότητα ή στην οικονομική προσιτότητα της κατοικίας για τουλάχιστον τρία χρόνια. Παράλληλα θα πρέπει να εξετάζεται εάν το ίδιο αποτέλεσμα μπορεί να επιτευχθεί με ηπιότερες παρεμβάσεις.
Το στοιχείο αυτό έχει ιδιαίτερη οικονομική σημασία. Η Κομισιόν δεν επιχειρεί να ακυρώσει την αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Επιχειρεί να περιορίσει τις στρεβλώσεις που μπορεί να δημιουργούνται όταν η τουριστική χρήση αποκτά τόσο μεγάλη έκταση ώστε να εκτοπίζει τη μόνιμη κατοικία.
Στην Ελλάδα η συζήτηση αναμένεται να είναι ακόμη πιο έντονη. Αθήνα, Θεσσαλονίκη, δημοφιλείς νησιωτικοί προορισμοί και τουριστικές περιοχές έχουν γνωρίσει μεγάλη αύξηση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, την ώρα που η αγορά μακροχρόνιας κατοικίας αντιμετωπίζει σοβαρό πρόβλημα προσφοράς.
Το αποτέλεσμα είναι μια αγορά δύο ταχυτήτων. Από τη μία πλευρά οι ιδιοκτήτες που μπορούν να εξασφαλίσουν υψηλότερες αποδόσεις μέσω της τουριστικής αξιοποίησης. Από την άλλη πλευρά οι μισθωτές που βρίσκονται αντιμέτωποι με υψηλότερα ενοίκια και λιγότερες διαθέσιμες κατοικίες.
Αυτό το οικονομικό χάσμα βρίσκεται πλέον στο επίκεντρο της ευρωπαϊκής πολιτικής. Η Κομισιόν επιχειρεί να μεταφέρει το βάρος από την απόλυτη ελευθερία αξιοποίησης κάθε κατοικίας σε μια περισσότερο ισορροπημένη προσέγγιση, όπου θα συνυπολογίζεται και η ανάγκη της τοπικής κοινωνίας για προσιτή μόνιμη κατοικία. Το επόμενο διάστημα θα είναι κρίσιμο για την ελληνική αγορά. Το μεγάλο ερώτημα δεν είναι πλέον εάν θα υπάρξουν περιορισμοί, αλλά σε ποιες περιοχές θα εφαρμοστούν, πόσο αυστηροί θα είναι και ποια ακίνητα θα βρεθούν στο επίκεντρο.
Για τους επενδυτές το μήνυμα είναι επίσης σαφές. Η απόδοση ενός ακινήτου δεν θα εξαρτάται μόνο από τη ζήτηση και τις τουριστικές εισπράξεις. Θα εξαρτάται όλο και περισσότερο από το κανονιστικό πλαίσιο που ισχύει στην περιοχή και από το εάν αυτή βρίσκεται αντιμέτωπη με στεγαστική πίεση.
Η αγορά ακινήτων εισέρχεται έτσι σε μια νέα περίοδο αβεβαιότητας. Ακίνητα που σήμερα αποφέρουν υψηλό εισόδημα μέσω βραχυχρόνιας μίσθωσης μπορεί αύριο να βρεθούν αντιμέτωπα με διαφορετικούς κανόνες χρήσης, εφόσον οι τοπικές αρχές τεκμηριώσουν ότι η τουριστική αξιοποίηση επιβαρύνει τη στεγαστική αγορά.
Το μεγάλο στοίχημα για την Πολιτεία θα είναι να αποφύγει τις οριζόντιες λύσεις και να παρέμβει εκεί όπου υπάρχει πραγματικό πρόβλημα. Γιατί η εξίσωση είναι πλέον δύσκολη. Από τη μία βρίσκεται η τουριστική οικονομία και το εισόδημα χιλιάδων ιδιοκτητών. Από την άλλη βρίσκεται η πρόσβαση των εργαζομένων, των οικογενειών και των νέων σε μια κατοικία που μπορούν πραγματικά να πληρώσουν.
Οι Βρυξέλλες έδειξαν πλέον προς τα πού κινείται η Ευρώπη. Η κατοικία αντιμετωπίζεται όχι μόνο ως επενδυτικό προϊόν, αλλά και ως βασικό κοινωνικό αγαθό. Και αυτή η αλλαγή αντίληψης μπορεί να επηρεάσει βαθιά την αγορά ακινήτων τα επόμενα χρόνια.
