Νέο θεσμικό πλαίσιο από το 2027 για πλειοψηφίες, κανονισμούς και αποφάσεις στις οριζόντιες ιδιοκτησίες – Παρεμβάσεις και στις «παγωμένες» ιδιοκτησίες που δεν μπορούν να μεταβιβαστούν
Σε βαθιά αναμόρφωση του θεσμικού πλαισίου που διέπει τις οριζόντιες ιδιοκτησίες προχωρά το υπουργείο Δικαιοσύνης, επιχειρώντας να επικαιροποιήσει ένα καθεστώς που στηρίζεται σε νομοθεσία σχεδόν ενός αιώνα.
Ο υπουργός Δικαιοσύνης Γιώργος Φλωρίδης προανήγγειλε νέο νομοσχέδιο, το οποίο βρίσκεται ήδη υπό επεξεργασία και αναμένεται να ολοκληρωθεί έως το τέλος του 2026, με στόχο να ψηφιστεί τον Ιανουάριο του 2027.
Η αλλαγή αφορά ένα από τα πλέον κρίσιμα πεδία του δικαίου της ακίνητης περιουσίας: τον τρόπο με τον οποίο συνιδιοκτήτες διαχειρίζονται την κοινή περιουσία, λαμβάνουν αποφάσεις και αντιμετωπίζουν ζητήματα που αφορούν τη λειτουργία, τη συντήρηση και τις παρεμβάσεις στα κτίρια.
Το υφιστάμενο πλαίσιο, όπως έχει διαμορφωθεί με βάση τον νόμο του 1929, θεωρείται πλέον ανεπαρκές για να καλύψει τις σύγχρονες ανάγκες της αγοράς ακινήτων και της λειτουργίας των πολυκατοικιών.
Το ζήτημα της ομοφωνίας
Κεντρικό σημείο της μεταρρύθμισης αποτελεί ο τρόπος λήψης των αποφάσεων.
Η απαίτηση ομοφωνίας σε συγκεκριμένες περιπτώσεις μπορεί να οδηγήσει σε πρακτικό αδιέξοδο, καθώς η διαφωνία ενός ή περιορισμένου αριθμού ιδιοκτητών μπορεί να εμποδίσει μια απόφαση που αφορά το σύνολο του κτιρίου.
Ο Γιώργος Φλωρίδης έδωσε χαρακτηριστικά το στίγμα της προωθούμενης αλλαγής, δηλώνοντας ότι «η ομοφωνία μπλοκάρει το σύμπαν» και προαναγγέλλοντας ότι σε σειρά περιπτώσεων θα εξεταστεί η εφαρμογή απλής πλειοψηφίας.
Η τελική μορφή των ρυθμίσεων αναμένεται να προσδιορίσει με ακρίβεια ποιες αποφάσεις θα μπορούν να λαμβάνονται με πλειοψηφία και ποιες θα εξακολουθούν να απαιτούν αυξημένη συναίνεση.
Πρόκειται για κρίσιμη παράμετρο, καθώς η αλλαγή των απαιτούμενων πλειοψηφιών επηρεάζει άμεσα τόσο τα δικαιώματα των μειοψηφούντων ιδιοκτητών όσο και τη δυνατότητα του συνόλου των συνιδιοκτητών να προχωρά σε αναγκαίες παρεμβάσεις.
Επιπτώσεις στην αξία και την αξιοποίηση των ακινήτων
Το ζήτημα δεν είναι μόνο λειτουργικό ή διαχειριστικό. Έχει και σαφή οικονομική διάσταση.
Η αδυναμία λήψης αποφάσεων σε μια πολυκατοικία μπορεί να επηρεάσει τη συντήρηση και την αξιοποίηση του κτιρίου, αλλά και την πραγματική εμπορική αξία των επιμέρους ιδιοκτησιών.
Η αποτελεσματική λήψη αποφάσεων για εργασίες και παρεμβάσεις μπορεί να καταστεί ιδιαίτερα σημαντική σε μια αγορά όπου η ενεργειακή αναβάθμιση, η συντήρηση των κτιρίων και η προσαρμογή τους στις σύγχρονες απαιτήσεις δημιουργούν ολοένα μεγαλύτερες οικονομικές υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες.
Το νέο πλαίσιο καλείται επομένως να αντιμετωπίσει μια δύσκολη ισορροπία: από τη μία να μην επιτρέπει την παράλυση μιας πολυκατοικίας από μια μικρή μειοψηφία και από την άλλη να διασφαλίζει ότι η πλειοψηφία δεν θα μπορεί να περιορίζει αυθαίρετα τα δικαιώματα των υπόλοιπων ιδιοκτητών.
Παράθυρο για τις ιδιοκτησίες που παραμένουν «παγωμένες»
Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει και η αναφορά του υπουργού σε ιδιοκτησίες που αντιμετωπίζουν προβλήματα νομιμοποίησης και, ως αποτέλεσμα, δεν μπορούν να μεταβιβαστούν.
Το πρόβλημα αφορά, σύμφωνα με τον ίδιο, κυρίως περιοχές της Θεσσαλίας και της βόρειας Ελλάδας.
Για τους ιδιοκτήτες αυτών των ακινήτων, η εκκρεμότητα δεν αποτελεί απλώς μια διοικητική ή πολεοδομική δυσκολία. Μεταφράζεται σε πραγματικό περιορισμό της οικονομικής αξιοποίησης της περιουσίας τους.
Ένα ακίνητο που δεν μπορεί να μεταβιβαστεί ουσιαστικά περιορίζεται ως περιουσιακό στοιχείο. Δεν μπορεί να αποτελέσει εύκολα αντικείμενο πώλησης, γονικής παροχής ή άλλης μεταβίβασης, γεγονός που δημιουργεί επιπτώσεις τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για την αγορά ακινήτων.
Η αντιμετώπιση αυτών των περιπτώσεων αποτελεί, συνεπώς, ξεχωριστό κεφάλαιο της μεταρρύθμισης και μένει να φανεί με ποιον ακριβώς τρόπο θα επιχειρηθεί η επίλυσή τους.
Τι αλλάζει – Ποιοι επηρεάζονται – Πού βρίσκεται το κρίσιμο σημείο
ΤΙ ΑΛΛΑΖΕΙ
- Αναθεωρείται το πλαίσιο που διέπει τις οριζόντιες ιδιοκτησίες.
- Επανεξετάζονται οι απαιτούμενες πλειοψηφίες για τη λήψη αποφάσεων.
- Περιορίζεται, σε συγκεκριμένες περιπτώσεις, η ανάγκη ομοφωνίας.
- Εξετάζονται εκ νέου οι κανόνες λειτουργίας και οι κανονισμοί των πολυκατοικιών.
- Επιχειρείται η αντιμετώπιση προβλημάτων που δημιουργούν αδιέξοδα στη διαχείριση κοινών χώρων και στην πραγματοποίηση παρεμβάσεων.
- Προβλέπεται αντιμετώπιση ζητημάτων που αφορούν ιδιοκτησίες οι οποίες παραμένουν χωρίς δυνατότητα μεταβίβασης.
ΠΟΙΟΙ ΕΠΗΡΕΑΖΟΝΤΑΙ
Όλοι οι ιδιοκτήτες οριζόντιων ιδιοκτησιών, καθώς οι νέοι κανόνες θα καθορίσουν τον τρόπο με τον οποίο λαμβάνονται αποφάσεις που αφορούν την κοινή περιουσία.
Ιδιαίτερα σημαντικές θα είναι οι αλλαγές για ιδιοκτήτες σε πολυκατοικίες όπου οι διαφωνίες μεταξύ συνιδιοκτητών έχουν οδηγήσει σε πολυετείς εκκρεμότητες.
ΠΟΥ ΒΡΙΣΚΕΤΑΙ ΤΟ ΚΡΙΣΙΜΟ ΣΗΜΕΙΟ
Το κρίσιμο δεν βρίσκεται μόνο στην κατάργηση ή τον περιορισμό της ομοφωνίας. Βρίσκεται στον ακριβή καθορισμό των περιπτώσεων στις οποίες θα αρκεί η πλειοψηφία και των δικλίδων που θα προστατεύουν τους ιδιοκτήτες της μειοψηφίας.
Εξίσου σημαντικό θα είναι το πώς θα συνδεθεί το νέο νομοθετικό πλαίσιο με τους ήδη ισχύοντες κανονισμούς των πολυκατοικιών και τις υφιστάμενες εμπράγματες σχέσεις.
Το νομοσχέδιο θα κρίνει την ουσία της μεταρρύθμισης
Η κυβερνητική εξαγγελία ανοίγει έναν φάκελο με σημαντικές οικονομικές και νομικές προεκτάσεις. Η αντικατάσταση ενός πλαισίου που ανάγεται στο 1929 δεν αποτελεί απλή τεχνική νομοθετική παρέμβαση.
Αφορά την καθημερινή διαχείριση της ακίνητης περιουσίας, τη δυνατότητα λήψης αποφάσεων, τις σχέσεις μεταξύ συνιδιοκτητών και, σε ορισμένες περιπτώσεις, την ίδια τη δυνατότητα αξιοποίησης και μεταβίβασης ενός ακινήτου.
Το πραγματικό περιεχόμενο της μεταρρύθμισης θα αποτυπωθεί, ωστόσο, στο τελικό νομοσχέδιο. Εκεί θα φανεί εάν η κυβέρνηση θα καταφέρει να δημιουργήσει ένα σαφές και λειτουργικό πλαίσιο ή εάν θα προσθέσει ακόμη ένα επίπεδο κανόνων πάνω σε ένα ήδη σύνθετο σύστημα.
Το 2027 αναμένεται να είναι, συνεπώς, έτος-σταθμός για το δίκαιο των πολυκατοικιών. Και το διακύβευμα δεν είναι μόνο ποιος θα έχει την πλειοψηφία στη συνέλευση. Είναι πώς θα ασκείται το δικαίωμα ιδιοκτησίας και πώς θα λαμβάνονται αποφάσεις που έχουν άμεσο οικονομικό αντίκτυπο στην περιουσία εκατομμυρίων ιδιοκτητών.
