Νέα δεδομένα ανοίγουν για τους υπερχρεωμένους δανειολήπτες, καθώς ο Εξωδικαστικός Μηχανισμός Ρύθμισης Οφειλών περνά σε μια νέα φάση και αποκτά ένα ιδιαίτερα κρίσιμο χαρακτηριστικό, τη δυνατότητα προστασίας της κύριας κατοικίας μέσα από τη ρευστοποίηση άλλων ακινήτων του οφειλέτη.
Η αλλαγή μετατρέπει ουσιαστικά τον Εξωδικαστικό από ένα εργαλείο ρύθμισης χρεών σε έναν μηχανισμό διαχείρισης της ακίνητης περιουσίας, με στόχο ο οφειλέτης να μπορεί να κρατήσει το σπίτι στο οποίο κατοικεί, περιορίζοντας παράλληλα το βάρος της οφειλής και τις μηνιαίες δόσεις.
Η νέα δυνατότητα τέθηκε σε πλήρη λειτουργία από τις 21 Σεπτεμβρίου μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας της Γενικής Γραμματείας Χρηματοπιστωτικού Τομέα και Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους.
Το νέο μοντέλο στηρίζεται σε μια κρίσιμη επιλογή. Ο οφειλέτης μπορεί να διαχωρίσει την κύρια κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητά του και να συμφωνήσει στη ρευστοποίηση των δεύτερων, ώστε να προστατεύσει το σπίτι του και να περιορίσει την οφειλή που θα κληθεί τελικά να αποπληρώσει.
Το δίλημμα που αλλάζει τα δεδομένα
Για τους οφειλέτες που διαθέτουν περισσότερα από ένα ακίνητα, η πλατφόρμα προσφέρει πλέον δύο διαφορετικές διαδρομές.
Η πρώτη είναι η κλασική ρύθμιση. Ο οφειλέτης διατηρεί την περιουσία του, αλλά αναλαμβάνει μια υψηλότερη οφειλή και, κατά συνέπεια, μεγαλύτερες μηνιαίες δόσεις. Το πρόβλημα εμφανίζεται στην περίπτωση που η ρύθμιση αποδειχθεί στην πορεία μη βιώσιμη. Αν υπάρξουν καθυστερήσεις και αθέτηση πληρωμών, η προστασία της περιουσίας χάνεται και μπορεί να βρεθεί στο «σφυρί» το σύνολο των ακινήτων.
Η δεύτερη διαδρομή είναι αυτή που εισάγει τώρα ο νέος μηχανισμός. Ο οφειλέτης κρατά την κύρια κατοικία του και συναινεί στη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων. Το τίμημα είναι συγκεκριμένο, αλλά το οικονομικό βάρος της ρύθμισης περιορίζεται σημαντικά.
Από χρέος 500.000 ευρώ σε 200.000 ευρώ
Το παράδειγμα που περιλαμβάνεται στη νέα διαδικασία αποτυπώνει με τον πιο καθαρό τρόπο τη διαφορά.
Οφειλέτης έχει ληξιπρόθεσμες οφειλές 500.000 ευρώ. Διαθέτει κύρια κατοικία αξίας 200.000 ευρώ και άλλα ακίνητα συνολικής αξίας 200.000 ευρώ.
Με την υφιστάμενη διαδικασία, η ρύθμιση μπορεί να φτάσει έως και τις 420 δόσεις, ενώ η οφειλή περιορίζεται με βάση τη συνολική αξία της περιουσίας. Στο συγκεκριμένο παράδειγμα, το χρέος «κουρεύεται» κατά 100.000 ευρώ και διαμορφώνεται στα 400.000 ευρώ.
Με τη νέα επιλογή, όμως, ο οφειλέτης δηλώνει ότι προστατεύει την κύρια κατοικία του και αποδέχεται τη ρευστοποίηση των υπόλοιπων ακινήτων.
Το αποτέλεσμα είναι διαφορετικό. Η αρχική οφειλή των 500.000 ευρώ περιορίζεται στις 200.000 ευρώ, δηλαδή στην αξία της κατοικίας που διατηρεί. Συνολικά, η μείωση της οφειλής φτάνει τις 300.000 ευρώ.
Τα 200.000 ευρώ που προκύπτουν από τη ρευστοποίηση των λοιπών ακινήτων διαγράφουν οριστικά αντίστοιχο μέρος του χρέους προς τους πιστωτές, ενώ η οφειλή που απομένει «κουρεύεται» κατά 100.000 ευρώ, όπως και στην πρώτη λύση.
Το οικονομικό αποτέλεσμα είναι σαφές. Μικρότερο κεφάλαιο προς αποπληρωμή, αισθητά χαμηλότερη δόση και μεγαλύτερη ασφάλεια για την κύρια κατοικία.
Η νέα ρύθμιση στην πράξη
Κατά την υποβολή της αίτησης, ο δανειολήπτης μπορεί να δηλώσει ότι επιθυμεί να προστατεύσει την κύρια κατοικία του. Η πλατφόρμα διαχωρίζει την κατοικία από τα υπόλοιπα ακίνητα και υπολογίζει τη ρύθμιση με βάση την αξία του σπιτιού που ο οφειλέτης επιλέγει να κρατήσει.
Έτσι, για παράδειγμα, εάν διαθέτει την κύρια κατοικία του, ένα εξοχικό και ένα οικόπεδο, μπορεί να κρατήσει το σπίτι του και να αποδεχθεί τη ρευστοποίηση των άλλων ακινήτων, στον βαθμό που απαιτείται για την ικανοποίηση των πιστωτών.
Η επιλογή είναι προαιρετική και αφορά φυσικά πρόσωπα, όχι εταιρείες. Στο πεδίο εφαρμογής της βρίσκονται νοικοκυριά με «κόκκινα» δάνεια, αλλά και αυτοαπασχολούμενοι ή επαγγελματίες με οφειλές από επιχειρηματική δραστηριότητα και δάνεια.
Η κρίσιμη δικλείδα για την κατοικία
Το σημαντικότερο στοιχείο βρίσκεται στη σύμβαση αναδιάρθρωσης.
Εφόσον η πρόταση γίνει αποδεκτή και υπογραφεί η σύμβαση, αυτή αποκτά ισχύ εκτελεστού τίτλου. Η εκποίηση των λοιπών ακινήτων εντάσσεται στους όρους της συμφωνίας, ενώ οι πιστωτές που δεσμεύονται από τη διαδικασία δεν μπορούν να προχωρήσουν σε αναγκαστική εκτέλεση, πλειστηριασμό ή ασφαλιστικά μέτρα στην κύρια κατοικία, όσο ο οφειλέτης τηρεί τη ρύθμιση.
Πρόκειται ουσιαστικά για ένα μοντέλο που παραπέμπει στη λογική των ρυθμίσεων του νόμου Κατσέλη, με προστασία της κύριας κατοικίας και ρευστοποίηση άλλων περιουσιακών στοιχείων.
Ποιοι μπορούν να μπουν στη νέα διαδικασία
Σημαντική είναι και η πρόβλεψη για όσους είχαν ήδη ενταχθεί στον Εξωδικαστικό, αλλά δεν κατάφεραν να τηρήσουν προηγούμενη σύμβαση επειδή οι δόσεις ήταν υψηλές. Για αυτούς προβλέπεται δυνατότητα νέας αίτησης μέσα σε έξι μήνες από την έναρξη ισχύος της νέας ρύθμισης, με την προθεσμία να λήγει στις 20 Μαρτίου 2027.
Η δυνατότητα επεκτείνεται και σε οφειλέτες που είχαν προσφύγει στο παρελθόν στον νόμο 3869/2010, γνωστό ως νόμο Κατσέλη, εφόσον δεν υπάρχει πλέον εκκρεμοδικία.
Για όσους έχουν ως μοναδικό ακίνητο την κύρια κατοικία τους, η συγκεκριμένη εναλλακτική δεν υπάρχει. Παραμένει η κλασική ρύθμιση του Εξωδικαστικού, με έως 240 δόσεις για οφειλές προς το Δημόσιο και έως 420 δόσεις για τράπεζες και χρηματοδοτικούς φορείς.
Παράλληλα, χαμηλώνει το κατώτατο όριο οφειλής για την ένταξη στον Εξωδικαστικό, από τις 10.000 στις 5.000 ευρώ. Έτσι, οφειλέτες με συνολικές οφειλές ακόμη και 6.000, 7.500 ή 9.500 ευρώ προς ΑΑΔΕ, e-ΕΦΚΑ, τράπεζες ή servicers μπορούν να αναζητήσουν συνολική ρύθμιση.
Η κρίσιμη λεπτομέρεια
Η νέα δυνατότητα δεν σημαίνει διαγραφή χρεών χωρίς όρους ούτε απόλυτη προστασία της κατοικίας.
Εάν ο οφειλέτης παραβιάσει τους όρους της ρύθμισης, η προστασία παύει. Επιπλέον, η απαγόρευση πλειστηριασμού αφορά τους πιστωτές που συμμετέχουν και δεσμεύονται από τη διαδικασία. Άλλες οφειλές προς τρίτους, όπως για παράδειγμα κοινόχρηστα, δεν καλύπτονται αυτομάτως από τη συμφωνία.
Το νέο τοπίο στον Εξωδικαστικό δημιουργεί έτσι ένα διαφορετικό οικονομικό δίλημμα για τους οφειλέτες με ακίνητη περιουσία. Η επιλογή δεν είναι πλέον μόνο πόσες δόσεις μπορούν να πληρώνουν, αλλά και ποιο μέρος της περιουσίας τους είναι διατεθειμένοι να θυσιάσουν, προκειμένου να διασφαλίσουν το σπίτι στο οποίο ζουν και να καταστήσουν το υπόλοιπο χρέος βιώσιμο.
